“我们过冬的衣服、暖气都有，明年业绩还要继续增长。”2011年12月29日，越秀地产股份有限公司（越秀地产，00123.HK）执行董事及运营总经理陈志鸿宣布完成90亿元的全年销售目标，但是对于2012年的销售目标却转向谨慎。

　　在90亿元的销售数据背后，则是越秀地产连番的商业物业出售，对此，陈志鸿亦坚称这并非“抛售”，而是清理“非核心投资物业”。

　　“明年的主题是—变，信息多变，政策敏感，我们做了很多套计划，A计划不行，我们就启动B计划。”这亦是越秀地产对于未来一年形势的判断。但是，连续3年的大举扩张，依然给其资金面带来很大的压力。目前，越秀地产的资产负债率为65%。有人认为，越秀地产抛售商业是为了缓解资金压力，但是越秀地产执行董事及运营总经理陈志鸿却对此予以否认。

　　银行负债超218亿

　　2011年12月29日，越秀地产宣布已经完成2011年90亿元人民币的销售目标，并创下历史新高，其中绝大部分销售贡献仍是来自于广州。

　　在越秀地产2011年1-11月的合同销售中，江门、烟台、沈阳3地3个项目的销售收入合计3.32亿元，仅占合同销售73.51亿元中的4.51%，只有广州贡献了绝大部分的销售额。

　　为了扩大广州以外市场的份额，越秀地产已然大幅落子外地城市：先后竞得沈阳南塔街地块、中山东升镇地块、广州科学城地块、杭州临安地块等，新增土地储备160万平方米，全年斥资67亿元。

　　相较以往，越秀地产依旧不减扩张势头：2009年，越秀地产新增建筑面积为138万平方米，全年斥资近50亿元；2010年，越秀地产新增土地储备为346万平方米，全年斥资93亿元。

　　截至目前，越秀地产的土地储备总量约为1100万平方米。

　　然而，这还不是越秀地产土地储备的全部。

　　2011年12月14日，越秀集团与广东省江门市人民政府在广州签署全面战略合作框架协议，越秀集团在江门增加40亿元投资和60万平方米的土地储备，双方将在房地产、交通基建、金融证券、战略性新兴产业等领域深化全面合作。

　　无独有偶，越秀地产已陆续入主茂名和中山。

　　2011年1月26日，越秀集团与广东省茂名市政府签署战略合作框架协议，双方将在扶贫、房地产开发、交通基础设施建设、金融证券、战略性新兴产业等领域开展全面深入的合作，拟在茂名打造总占地面积超过5000亩的大型综合体项目。

　　2011年6月2日，越秀集团与中山市人民政府签署全面战略合作框架协议，双方将在房地产、交通基建、金融证券三方面开展合作。而在此之前，越秀地产已与中山先后开发了开发面积合计超过140万平方米的4个城市综合开发项目，总投资超过100亿元。

　　以上3个项目，均是数千亩以上的大型城市综合体，显然对越秀地产的资金是一大考验。

　　截至2011年上半年，越秀地产增加银行贷款33亿元，总资产规模为610亿元，银行负债规模为218亿元，资产负债率为65%，境内利用境外资金为58亿元。

　　越秀地产相关负责人表示，“2012年，越秀地产将重点在广州以及已进入的外地城市寻找投资机会，辐射周边市场，促进外地项目公司规模化发展”。

　　陈志鸿则坦言，2012年房地产市场信息多变，政策敏感，确实很难预料接下来的市场形势。但我们已有了棉衣和暖气，需要加快开发速度，缩短项目开发周期和销售周期；并根据资金情况，谨慎购地。

　　否认抛售商业物业

　　有人把越秀地产的资金压力与其商业物业的抛售联系起来，认为这是其为了缓解资金压力而不得已抛售商业物业。

　　查看越秀地产2011年的销售业绩，可以发现90亿元的销售任务中，仅是商业地产即贡献过半的销售收入。其中，全年商业物业完成销售面积约260万平方米，合同金额超过45亿元，占全年指标的50%，仅广州财富世纪广场单盘的销售收入，在9月-12月即超过12亿元。

　　越秀地产也透露，其广州国际金融中心项目整体招商率目前已达80%，其中写字楼今年投入使用，最高租金已突破300元/平方米；平均租金亦远超广州市甲级写字楼的平均水平。

　　与此同时，亦不难发现，越秀地产多番出售商业物业。纵观其10月份的销售成绩，主要贡献却是来自于物业出售：10月份，越秀地产出售了珠江新城非限购商业项目财富世纪广场和位于海珠区的江南新苑裙楼商铺，回笼资金近9.96亿元。

　　时过1月，越秀地产再次将其旗下开业已7年的东方宝泰购物广场出售给该商场的经营管理方香港汇港发展集团。其中，后者同意以4.94亿元购入越秀地产于广州市致威城市房产间接持有的95%股权，并承担致威房产的4.9亿元债务。此交易完成后，越秀地产会回笼现金9.84亿元。单是这两次物业出售，就回笼资金近19.8亿元。

　　不过，对于“抛售”一说，越秀地产陈志鸿则持否定态度，并强调以上出售物业为越秀地产的“非核心投资物业”。

　　“越秀地产今后在商业上更看重体量和质量。我们要的是航母，比如广州国际金融中心、财富天地商贸城、珠江新城B2-10等。” 陈志鸿如是说。 

编辑：陈怡