斗转星移神功是姑苏慕容家的祖传绝技，能够将对手打来的武功内力和招数进行随意转移，反伤对手或第三方，而自己则毫发无损。不过，如果习练者修炼此功还没达到极致，那就不能轻易使用此神功，否则会反伤习练者本身。2011年，在住宅限购的大背影下，不管是发展商还是投资客甚至于中介机构，都使出斗转星移神功，将更多“功力”从住宅市场转向了商用物业市场。加上亚运的拉动作用，2011年广州商业地产发展迈向了一个新高峰：外资、港资等各路资本争相入穗，商业地产投资热情高涨，商铺、商用公寓和写字楼热销。可以说，广州商业地产从2011年开始走进了被业界寄望的“黄金十年”，这一年也被业界称为广州新商业地产“元年”。

　　投资客转向商用物业投资

　　2011年，广州住宅限购令持续从严执行，大批的住宅炒家，还有希望购房防通胀的市民，开始使出斗转星移神功，把资金转向了商铺、商用公寓和写字楼市场，形成一股商用物业投资热潮。斗转星移神功威力强劲，令广州的商用公寓和写字楼市场在2011年都出现了罕见的楼盘开盘即“日光”的现象。来自中介机构的数据显示，2011年1-10月，广州二手商铺成交量同比上升了近100%。而珠江新城的写字楼市场，几乎每有可售项目入市，都很快就被市场消化，出现明显的供不应求现象。

　　不过，也有使用斗转星移神功的投资客因投资商用物业经验不足而被神功反伤，如买了商场铺却发现商场延期开业的小业主。

　　商业地产巨头扎堆进广州

　　2011年，大连万达集团、绿地集团、时尚集团、太古地产、兰桂坊集团等商业地产巨头纷纷在广州兴建大型购物中心：大连万达集团在番禺兴建广州第二个万达广场;白云绿地中心开始招商;太古汇、花城汇、时尚天河商业广场、5号停机坪购物广场等大型购物中心开业。这些项目一个比一个漂亮，一个比一个高端，吸引Ole’超市、H&M、ZARA、星期8小镇等的进入。而爱玛仕、路易威登、迪奥等国际一线奢侈品牌，更在2011年大幅扩充门店，在广州大手笔打造华南地区旗舰店……商业巨头的扎堆进驻拉动广州商业环境大升级，给市场带来更多机遇和挑战。

　　价格没有最高只有更高

　　2011年，由于市场持续火爆，广州商用物业价格频创历史新高。“五一”前后，与花园酒店相邻的正佳环市中心商铺开售，成交价高达20万-80万元/平方米;7月初，北京路成交的一个二手街铺，8平方米总价1200万元，单价达150万元，更创下广州商铺价格的新高。

　　2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。而随着更多跨国企业进入广州，加上高端项目的持续入市，广州写字楼租金也创新高。租金最贵的广州国际金融中心(简称广州IFC)，最高月租金已超过300元/平方米，刷新了中国华南地区写字楼最高租金的纪录，称冠华南地区。

　　拆招解招

　　1.广州IFC租金华南地区最高

　　2011年9月，广州IFC租了一个550平方米的写字楼单位给某国内金融企业，租金超过300元/平方米/月，刷新了广州甲级写字楼最高租金纪录。据了解，该租金已超过了深圳写字楼的最高租金，广州IFC成为中国华南地区租金最高的写字楼。据悉，广州IFC已经在2011年三度刷新了广州写字楼最高租金纪录。

　　点评：2011年，广州写字楼市场售价已经摆脱“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼价格与同区一手房价格持平甚至有所超越。写字楼租价也连创新高，2011年1-11月，珠江新城甲级写字楼的平均租金同比涨了约40%。

　　2.商用物业也现贷款难

　　2011年7月初，新快报记者调查广州15家大小商业银行30多家支行和30多个一手商业项目发现，部分银行暂停了外地买家的商用物业按揭贷款(简称商用物业贷款)，而本地买家贷款利率大多从原来的上浮10%升至20%-30%，最高的甚至上浮50%，贷款利率达到10.575%，超过10%大关，比其租赁回报还要高不少。另外，还有些银行开始停止对商业项目，特别是商铺项目的购房贷款。因为贷款难，广州不少商业项目，特别是商铺项目开始对非一次性付款买家说不，而很多商铺和写字楼项目推出了非常诱人的“一次性付款额外优惠”，优惠幅度最高达8.8折。

　　点评：时至今天，商用物业贷款难问题仍然存在，作为投资类产品，买家更注重投资商用物业时的“金融杠杆”作用，贷款难意味着投资成本更高，目前这已成为制约商用物业成交的一个不可忽视的因素。

　　3.太古汇开业

　　2011年9月23日，天河商圈定位最高端的购物中心——太古汇正式开业。太古汇引进了70个首次进驻广州的品牌，包括CHANEL、GIORGIO ARMANI、miumiu、Theory等国际品牌，还有部分首次进驻广州的国内品牌;而爱马仕、路易威登、迪奥等著名品牌，更选择在太古汇设立旗舰店。在进驻太古汇的品牌中有70%是国际品牌，其大大提升了广州奢侈品的消费环境，带动广州商业进入升级新时代。

　　点评：从2010年底到2011年，广州迎来新一轮的大型购物中心开业潮，除太古汇外，白云万达广场、高德置地广场购物中心、万菱汇、5号停机坪购物广场、花城汇、时尚天河商业广场等大型购物中心都相继开业，仅这几个大商场的商业面积就达80多万平方米。不过大型购物中心扎堆开业的背后也蕴藏着危机，2011年11月初，开业仅一年的万菱汇爆出近50个商店关门的消息，给炙手可热的商业狂潮敲响了警钟。

　　4.国庆商用公寓热卖

　　2011年国庆，广州住宅市场整体淡静，但商用公寓市场却出现抢购潮。10月1日开盘的合生国际广场和奥园中环广场，虽然一个在海珠，一个在南沙，但因为卖的都是宜商宜居的商用公寓，且以面积三四十平方米的小户型为主打，投资门槛不高，加上不限购又不限贷的利好，吸引大批投资客入市，有投资客一次买入了8套单位。仅国庆当天，合生国际广场就卖出了300套单位，收金超过4亿元;而奥园中环广场卖出了280套单位，收金超过2.4亿元，双双成为今年整体淡静的国庆楼市中最抢眼的大赢家。

　　点评：住宅的限购、限贷和限外等调控政策，将大量投资客推向了与住宅投资比较相似的商用公寓市场，造就2011年的商用公寓热潮。

　　切磋

　　商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性，总要有个蓄水池。即使它流到商业地产，推高了商业地产的价格，也跟老百姓没关系，因为投资商业地产的人都不是弱势群体。我认为政府应该让商业地产、股市复苏，吸纳点资金过来，不能总让钱往住宅市场跑。
　　——SOHO中国有限公司董事长潘石屹

　　所有反对商业地产复兴的想法都是危害国家利益的，那些人给我的帽子是“人民公敌”，但是我给他们的帽子是“反人类”，任何人在经济危机面前都是渺小的、无能为力的，我们要做的就是尊重规律、尊重商业地产业。
　　——北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　做住宅的是小学生，做商业地产的才是大学生。
　　——大连万达集团董事长王健林

　　商业地产大多是持有型物业，做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开发商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去做别的开发了。
　　——华远地产董事长任志强

　　如果说21世纪的第一个十年是住宅地产的黄金发展时期，那21世纪的第二个十年，就将是商业地产的黄金发展时期。
　　——广东流通业商会执行会长黄文杰

编辑：陈怡