中国商业地产老大的杭州征途

　　
　　虽然作为中国商业地产翘楚的万达集团窥探杭州市场早已不是一两年的事情，已进军浙江宁波、柯桥等地的万达广场，直至日前才迈出进军杭州市场的实质性步伐。

　　记者从接近万达集团的杭州业内人士处获悉，上周，万达集团华东区相关高层已先后前往杭州城西、城北以及临平考察合适的地块。据了解，在城西，万达方面考察了紧邻西溪诚园的一宗地块。在城北，万达方面则具体考察了现杭州热电厂地块。而在临平，万达方面则选择了地铁一号线邻近的一宗地块。而上述消息，亦得到了余杭区外经局相关人士的证实，万达确实早有意向入驻临平。“但是双方目前仍在商谈中，尚无签订任何协议。”

　　另有业内人士向记者表示，在上述三宗地块中，万达方面最为青睐的其实是城北杭州热电厂综合体的一宗住宅加商业的地块。根据拱墅区招商局提供的公开资料显示，热电厂综合体位于联系京杭运河和西溪国家湿地公园的旅游黄金水道余杭塘河北侧，东至莫干山路、南至余杭塘路、西至化工路、北至沁园路。规划总用地面积约574.5亩。通过城市主干道莫干山路与中心城区联系，西距浙大紫金港校区约3公里，东距城市北部的拱宸桥—大关区级中心约1.5公里，南距武林广场市级商业、商务中心约4.5公里，区位条件十分优越。

　　“无论是地块今后所产生的辐射效应还是地块的体量，都非常适合开发建设万达广场。但是如果选择杭州热电厂地块，则意味着万达方面将要与杭州市城市建设投资集团有限公司(以下简称杭州城投)合作开发，而杭州城投则必须要控股，实力雄厚的万达集团显然并不太希望出现依附于别人旗下的合作方式。因此，尽管万达方面对杭州市场产生了浓厚的兴趣，但是就目前而言，仍然无法判断出万达方面就万达广场的最终选址。”

　　也有业内人士对记者分析指出，就万达集团的实力和杭州市场的购买力而言，万达方面有可能在杭州开发多个万达广场。“以宁波为例，现在围绕着宁波市区，就有两个万达广场。因此，今后杭州出现两三个万达广场也不是什么奇怪的事情。万达的商业地产开发模式是快速开发、快速销售，资金周转快；高复制性和低价拿地历来是万达的特色，这在商业氛围不太浓厚的副城，尤其更有可能性。”

　　大悦城或借上市之势加速扩张

　　就在万达集团积极谋划进军杭州之际，早前已经明确进军杭州市场的中粮置业旗下的商业综合体品牌大悦城，亦是步步为营。

　　其实，早在2010年4月19日，中粮集团董事长宁高宁一行便就杭州大悦城事宜赶赴杭州，与杭州市相关领导就中粮集团的主营业务、发展方向和杭州市的城市以及产业发展规划交换了看法。其中，中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜向杭州市相关领导介绍了中粮置业杭州滨江大悦城的设想和方案。

　　之后的5月份，中粮置业曾经委托仲量梁行就杭州滨江项目做了前期地块项目的分析报告。根据该份报告显示，中粮置业将杭州滨江大悦城选址在了滨江东至江汉路、南至滨河路、西至江虹路、北至江南大道的一宗综合用地。该地块面积达159840平方米，可建面积达到71万平方米。

　　2011年11月1日，中粮集团大悦城产品战略发布暨品牌交流会在国贸酒店举行，中粮集团董事长宁高宁等高层领导、各时尚公司高管等悉数出席。期间，中粮置业董事长史焯炜表示，“大悦城走过的五年，是成功的五年，我们从2006年开始起步，2007年做项目，2008年做行业，2009年做品牌，2010年做布局。今年(注：2011年)，我们主要做的是大悦城的提升和发展，五年来我们开了四个大悦城，第五个大悦城在天津，我们预计今年年底(注：2011年)开业，烟台大悦城我们在上周已经奠基，正在策划和规划的大悦城还有成都、深圳、杭州、广州、北京安定门大悦城。

　　“有自己成熟的运营团队、有自己的商业模式，更重要的是因为国企有钱，中粮现在做的就是让大悦城到处开花。”一位熟悉中粮集团房地产发展业务的业内人士表示。据了解，目前中粮置业滨江大悦城项目仍在积极推进当中，除了杭州滨江大悦城，包括烟台芝罘湾大悦城、沈阳皇姑大悦城在内的大悦城系列项目亦在规划之中，而上述三个项目的单体规模都将超过了北京西单大悦城。

　　就在快速发展进入第五个年头，此时，北京第二店朝阳大悦城遭遇了将和主力百货店永旺Jusco(吉之岛)解约，第三店安定门大悦城又迟迟未通过审批，布面给中粮集团大悦城的“大跃进”版图蒙上一层阴影。

　　尽管中粮置业方面做出诸多精心准备，但是记者从多方渠道获悉，对于杭州滨江大悦城项目地块，中粮置业迄今仍然没有明确最终拿地事宜。有业内人士认为，这与去年以来颇为严厉的调控政策不无关系。“但是，随着中粮置业香港上市进程加速，一旦上市成功打通融资通道，杭州滨江大悦城项目或许将很快启动。”

　　这样的说法似乎从中粮置业近期的举动中得到佐证。

　　今年3月3日，中粮集团董事长宁高宁正式对外表示，中粮集团旗下的商业房地产将要在香港上市。尽管就中粮集团旗下的中粮地产、中粮置业、中粮酒业事业部这三家公司哪家将登陆H股，宁高宁并未给外界明确答复，而对于上市的具体时间和融资规模，宁高宁亦未给出具体答案。不少业内人士据此纷纷将中粮集团此举视为其集团整合旗下地产公司的重要一笔。业内人士表示，不管最终中粮集团旗下房地产业务以何种方式在香港上市，但是一旦打开了国际融资通道，其一直为中粮集团商业地产重要环节的大悦城，必将能够得到快速发展。如此分析，纷传许久的杭州滨江大悦城，或将伴随着中粮集团房地产业务在香港的上市，而最终尘埃落定。

　　杭州或再迎外来购物中心品牌

　　就在杭州商业地产风生水起之际，最近两年以来，包括杭州大厦、银泰百货、联华等本土购物中心加速扩张之际，背靠国际财团的外来购物中心也加速了进军杭州的步伐。

　　此前，泰国中央零售集团旗下得尚泰百货，作为东南亚最大、最成功的商业地产发展商集零售、百货运营商，定位类似于上海的久光百货和北京的星光天地。2007年，尚泰百货正与与杭州万象城签约，在中国内地开设了第一家尚泰百货。据了解，尚泰百货与杭州万象城签署了长达20年以上的租约。

　　而在去年7月，华润集团亦正式与祥符街道签约，携旗下子公司华润万家“欢乐颂购物中心”入驻原蓝翔综合体项目，以期在该项目上打造华润集团继万象城之后的又一商业综合体项目。

　　与当年在国内打造第一座万象城一样，2010年10月1日华润万家第一家“欢乐颂”也率先在深圳起航，由此标志着目前这家国内规模最大的超市连锁品牌正式进军商业地产。作为华润万家的全新商业地产项目，欢乐颂购物中心定位以所在区域家庭消费力为主要服务对象，兼顾商务以及旅游顾客。经营面积大致在4万至6万平方米，销售高达8万种商品，不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更是迎合了消费者“快乐消费”的心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来一站式消费和快乐消费的双重体验。2010年10月，首家欢乐颂在深圳开业，华润万家对外表示，预计到2016年，欢乐颂将在全国开店15家，开发面积达70万平方米。

　　此外，背靠深国投的印象城亦在杭州选择在城西深耕发展。其第一个项目——杭州古墩路印象城，虽然体量不大，但是业绩却相当不错。而另一个体量达到21万方的西溪印象城，其辐射面积更大。据深国投商用置业有限公司西溪印象城总经理张雪东表示，目前，西溪印象城已和沃尔玛山姆会员店、中影集团、金钱豹餐饮集团、外婆家餐饮集团、等200多家国内外知名连锁公司形成了战略合作伙伴关系。预计2013年春季，西溪印象城一期的购物中心将正式开门迎客。

　　与上述三家购物中心模式略微不同，但是极受业内关注的淘宝城，近来亦是动作频频。据浙商建业总经理史苗透露，整个淘宝城将分三期开发。其中一期二期将作为淘宝总部，三期则是体量为15万平方米的淘宝城购物中心。目前一期基本已经建成，二期三期将于今年下半年正式动工建设。“淘宝城购物中心虽然性质上属于购物中心，但是又与传统的购物中心有着极大区别。首先业态定位上将更加年轻，其次，运营后将依托于淘宝网有着更多的线上线下的互动。预计，该购物中心将于2014年正式开业。

　　就在包括尚泰百货、华润欢乐颂等等外来购物中心品牌加速布局杭州之际，另一家近年来在中国内地的北方市场和华南市场运营业绩颇佳的购物中心品牌——永旺集团旗下品牌“吉之岛”亦同样表现出对杭州的浓厚兴趣。据记者了解，此前不久，亚洲第一大、全球第十三大商业零售集团永旺集团相关高层亦对良渚板块进行了深入的调研考察。

　　就在此前的2月29日，日本永旺株式会社在北京宣布，永旺(中国)投资有限公司自去年12月在京注册后，3月1日始正式在华开展经营活动。与其他外资零售企业集中发展大卖场不同的是，今后永旺中国将在零售之外大举拓展自有品牌、商业地产开发、物业管理服务、综合金融服务、专卖店等，并采取规模化、集团化经营之策略。整合在华业务、推出自有品牌，在华发展大大落后于欧美零售巨头的永旺希望快马加鞭迎头赶上。

　　永旺(中国)投资有限公司董事长、总裁辻晴芳在北京举行的新闻发布会上透露，永旺总部2011年制定了雄心勃勃的“全球经营、转向亚洲”战略，努力在中国和东南亚取得“飞跃性的成长”。到2020年，中国区和东南亚区的营业收入之和将与日本永旺总部持平，等于再造一个日本永旺。

　　其实，这并不是杭州市场第一次吸引永旺旗下“吉之岛”。早在2009年，曾经与永旺有着深入密切合作的保利地产就曾经有意将永旺“吉之岛”引入下沙保利东湾，作为其重要的商业配套。但是后因保利东湾的商业体量过小而无果。“今后，永旺中国的经营范围将从目前的广东、山东和京津拓展到江苏、湖北、浙江、福建等新市场。”永旺(中国)投资有限公司董事长、总裁辻晴芳对在发布会上对媒体的公开表态，似乎可以窥探出永旺重新对浙江这一新市场有了更深认识。

　　相关背景

　　随着杭州即将进入地铁时代，极为倚重轨道交通的商业地产亦得到了快速发展，其地铁沿线商业地产开发图景亦日趋明朗。

　　武林商圈蜕变

　　去年11月30日，杭州武林广场地下商城建设有限公司(以下简称项目公司)临时办公楼落成并正式挂牌。武林地下商城总建筑面积9.6万平方米，其中地上0.2万平方米(包括汽车坡道，出入口及竖井等)，地下9.4万平方米(地下一、二层为商业餐饮，地下三层为汽车库)。建成后，武林广场上将有6个地面出入口连通商城，还要建一个下沉式广场。广场上除了人行出入口，东西两侧还有两个双车道的汽车坡道，方便来沿线购物的人停车。未来，体量惊人的武林地下商城将与现在的杭州大厦、银泰武林店以及今后的国大城市广场等构筑起全新的武林商圈。

　　和平商圈崛起

　　去年11月，杭州联华华商集团在原和平家私广场打造集团旗下首个商业综合体——世纪联华购物城得到了联华华商集团的确认。这一综合体的总面积将达到4万平方米，根据最新方案，其地下一层为停车场，一楼为精品百货区，二楼分布品牌餐饮店和超市卖场，三楼整层为超市卖场。

　　长久以来，打铁关和平板块的商业氛围一直处于不温不火地境况。随着地铁一号线投入使用后，世纪联华购物城距离一号线打铁关站仅有300米，轨道交通优势非常明显，随着周边杭氧杭锅地块的全新改造，以及九龙仓项目启动，这一区域的商业想象空间极大。

　　此外，这一区域仍有一宗绝版地块静待买家，那就是几年前列入搬迁行列的杭州东新果品交易市场地块。早在2007年年底，外界一度盛传香港和记黄埔曾经看中这一地块，虽然此后一直并无下文，但是作为杭州几年来陆续搬迁市场中面积比较大的一个市场，总占地面积约65亩的杭州东新果品交易市场地块一旦推出，无疑又将是又一个“地王项目”。

　　大湖滨商圈大牌云集

　　由银泰集团重点打造的湖滨国际名品街二期项目即将正式亮相。这一据说是银泰集团董事长沈国军亲自主抓的项目，随着众多大牌接连落户，杭州或将继杭州大厦、万象城之后再迎来新一轮奢侈品开店高潮。

　　目前，整个湖滨二期与现有的湖滨名品街连通，总面积达到13万平方米。与此同时，湖滨二期建成后将与解百、湖滨一期以及即将开工建设的湖滨三期(西湖电影院及周边区块)和未来的杭州嘉里中心一起，构成全新的杭州大湖滨商圈。

　　众多地铁上盖物业

　　据杭州地铁集团网站披露，武林广场站上盖物业综合体业态以购物中心、酒店、办公为主要。地上部分由两幢塔式超高层主楼和裙房组成，东北侧塔楼为30层的超五星级酒店，西南侧塔楼为28层的甲级商务写字楼。

　　此外，九堡东站上盖物业综合体位于地铁九堡东站上方、客运中心南侧，地块呈东西向长条形。综合体西侧为公交场站，东侧为出租车场站。根据业态定位，九堡东站综合体设置了购物中心、超市、影院、餐饮、LOFT办公。九堡东站综合体地处九堡核心商圈，又有地铁、客运中心等交通优势，该项目将被打造成为社区配套型的区域商业中心。除了上述地铁上盖物业综合体外，还将规划打铁关站综合体、滨康站上盖综合体、翁梅站上盖综合体、乔司南站上盖综合体、乔司站上盖综合体。

编辑：陈怡