及讯网消息：如果一个城市所建商业地产的品种、规模、总面积远远超过其承受能力，并且未来10-15年内消化不了，那俨然已是商业地产的危险城市。

　　杭州城市综合体趋向饱和 独立商业投资遇瓶颈

　　据银泰集团副总裁王岗透露，目前杭州银泰在建综合体项目有5个，商业面积均在五万方以上。整个城市在建的接近40个，已规划的待建的近10个，共近50个，总建筑面积接近两千万方，商业面积达400多万方。

　　专家认为，首先这两千万方总建筑规模的资金需求将构成重大问题。第二，400万方的商业面积会否超出城市承受能力，该从哪里寻找销路?

　　王岗表示，杭州城市综合体饱和形势下，如果开发商做商业地产投资缺少定向客户，商业物业的后期管理经营和招商将是大问题。如果一定要做，商业投资可以采取合作的模式，跟当地的一些开发商优势互补，比如说土地优势、项目优势。

　　王岗认为，银泰集团整个产业链已建立起来。经过十多年的积累，银泰在商业资源上已经建立了从奢侈品品牌到大众品牌的广泛储备。经过两年多的购物中心的储备，现在已与大量的购物中心、专业店、专卖店签订了战略合作伙伴。

　　多地城市综合体崛起 系政府宏观调控引导

　　统计数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部城市的新城出现，而这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”。城市综合体消费不足、重复建设等问题突出。

　　据业内人士透露，天津目前约有16个在建的城市综合体项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地。2011年底，成都商业综合体项目已突破100个，大多数体量在10万平方米以上。现在成都三环内有150个城市综合体在建，还有一个综合体达180万平方米。未来两年，成都还将可能有1000万平方米以上的商业项目出现。

　　铜锣湾集团总裁陈智在第二届中国连锁经营峰会上表示，冯仑目前成立了一个立体城市投资公司，并已在成都拿到第一期土地，占地1平方公里，总面积达600万平方米，建成后是国内首个立体城市，将容纳十万以上人口居住。

　　究其商业地产火热的原因，除了中等城市本身发展需求外，住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心，为资本寻找出口也是重要原因。

　　世联地产华北区域策略资源中心总经理刘春岩表示，城市综合体的井喷，主要是由中央政府和地方政府的双重政策促使而成。首先，中央政府对住宅市场实施了前所未有的严厉的宏观调控，在刚刚结束的两会上，温总理表示要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。因此，在相当长的一段时间内，住宅市场调控都没有放松的迹象。房地产商发力城市综合体市场，既规避了调控的风险，也可以在目前艰难的环境中寻找一线生机。

编辑：陈怡