朗晴广场内各铺面大门紧锁
　　
　　“地段，地段，还是地段。”李嘉诚这句话让房地产人士视为金科律例的话，被旭阳朗晴广场颠覆了。

　　上周重庆晚报关于观音桥朗晴广场《浪漫金街变浪费荒街》新闻见报后，引起了业内人士的高度关注及评价。不少房地产业内人士很疑惑：旭阳朗晴广场地处观音桥核心地段，怎么会搞成这样的结局？是商业运作模式埋下祸根？还是商业运营公司实力太差？或许是项目本身有问题？

　　记者近日采访了部分商业地产运营专家，从多个角度对旭阳朗晴广场的败局做了深入地剖析并开具了有针对性的解决方案。

　　剖析

　　模式之祸：

　　定位之争：

　　商铺销售经营割裂

　　对于朗晴广场的经营败状，重庆房地产业内人士林海彬一语破的：“同行明眼人一看就知道，旭阳当初为了销售回款价值最大化，基本上是把每一寸土地在商铺分割时用到了极致，导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失，使消费者容易产生消费疲劳感”。

　　“以销售为目标的商业规划，本身就与商业经营的需求是南辕北辙的，而朗晴广场此前的模式则直接导致了其内部出现大量低效商业死角。”一大型房企商业负责人谢尚伟表示。

　　然而这种模式将导致统一经营权的缺失，从而引起商业的混乱，进而背离商场最初的定位。

　　“分零销售之后的商铺，就导致了统一经营权的缺失，这就导致了小业主为了追求租金收益，自行招商、使商户在业态品种、经营模式等方面各自为政，商场难以形成统一的经营管理，导致的结果就是混乱。”林海彬表示，在商业集中的核心地段，一般有实力的开发商都会自持物业。

　　此前，开发商曾号称将自持70%物业，然而根据记者调查，目前朗晴广场开发商自持的物业并没有达到开发商先前宣称的比例。

　　定位之争：
　　新颖还是忽悠的浪漫

　　定位于国际浪漫产业基地的朗晴广场曾经让多少投资者心潮澎湃，现在看来它却是一个艰巨的煎熬过程，是开发商许给投资者的一个梦。朗晴广场的“浪漫”定位是新颖前卫还是忽悠泛化？

　　“我们项目的理念非常新颖和前卫。”负责朗晴广场运营的重庆泰聚购物中心有限公司企划部经理周洋臣在接受重庆晚报记者采访时仍然强调浪漫主题的定位。然而谢尚伟和林海彬并不认同周洋臣的观点及朗晴广场的定位。

　　谢尚伟毫不客气地认为，“模糊不清的商业定位，让消费者找不到去朗晴广场的理由。”他的解释是，如果奔着办结婚证去，那原计划是一生只需要去一次；如果冲着其宣称的浪漫去呢，那简直就是开玩笑，就连开发商的老板站在那里也不一定能找到任何浪漫的感觉……

　　而林海彬则认为，朗晴广场的定位很泛。在他看来，尽管“浪漫金街”的理念的确很新鲜（所以在销售阶段炒作效果非常好），但这种比较泛的概念不利于后期业态的明确及组合，商家的引进及消费市场的定位。

　　能力之忧：
　　朗晴广场运营能力待考

　　熟悉商业地产的人都知道，一个商业项目的成功，后期商业的运营才是关键。林海彬表示，投资商业地产、购买商铺不能够仅仅关注位置及价格，更关键的应该是看开发商实力、商业地产项目开发运营经验、项目定位及业态组合等因素。

　　而负责朗晴广场商业运营的重庆泰聚购物中心有限公司，多位接受重庆晚报记者采访的房地产业内人士均表示尚未听说过。

　　随后，重庆晚报记者终于在重庆市工商局查询到了重庆泰聚购物中心有限公司的真身。工商资料显示：重庆泰聚购物中心有限公司成立于2010年4月1日，注册资本50万元，法人代表为江冠谊。泰聚公司所涉及的经营范围除了商场租赁服务、商场经营管理与物业管理服务之外，还涉及黄金首饰、五金交电，甚至自行车及配件、电动车及配件等数十个业务范畴。

　　重庆晚报记者发现，泰聚公司成立的时间朗晴广场商铺差不多刚好销售完，进入销售写字楼和公寓阶段。也就说，泰聚公司基本上是专为运营朗晴广场而诞生的。

　　房地产业内分析人士告诉重庆晚报记者，以泰聚公司的能量要运营朗晴广场这个体量高达13万多平方米的商用物业项目明显有些“力不从心”。

　　对话
　　开发商：坚持商场“浪漫”主题定位

　　针对朗晴广场目前存在的现状，重庆晚报记者联系上了朗晴广场的开发商重庆汉阳房地产开发有限公司总经理林志亮，但被告知他在台北开会，相关事宜找重庆旭阳地产策划总监廖晓黎。

　　廖晓黎在接受重庆晚报记者采访时坦承，朗晴广场卖掉那部分商铺，由于产权属于业主，因此不利于商场的统一招商。但她坚持认为，将一个商场的商业卖掉部分，然后通过自持商业来带动整个商场发展的模式有它存在的价值。

　　对于朗晴广场的“浪漫”主题定位，廖晓黎表示，这正是朗晴广场同观音桥商圈其他商场差异化发展的优势所在。尽管朗晴广场在进行“浪漫”主题这种差异化运营时还存在一些不足，但是他们一定会坚持。

　　对目前朗晴广场爱情天梯等浪漫元素停运等情况，廖晓黎则表示，不管是爱情天梯还是数码幕墙等，都免费提供给在朗晴广场举办婚礼的新人使用。

　　不过，重庆晚报记者在6月30日采访时发现，当天有新人结婚，但爱情天梯和旋转木马都处于停工状态。周洋臣接受采访时称，像爱情天梯和旋转木马等的使用需要商家向他们申请，并缴纳一定的费用。

　　据记者了解，爱情天梯和数码天幕的价格是每次2000元。针对有商家反映朗晴广场之前在宣传时说有LV、Gucci等名牌，廖晓黎直接否认道，“我们没有这些品牌，朗晴广场不可能有这些品牌”。但重庆晚报记者在网络上搜索到了大量朗晴广场之前此类宣传信息。

　　记者试图了解目前朗晴广场的空置率、日均人流量以及销售额，廖晓黎则表示不清楚。

　　支招
　　注重市场需求 回归商业经营本源

　　朗晴广场经过一年多的实际商业经营和市场检验，曾经被掩盖的问题终于如山洪爆发，不可收拾。长期运营商用物业并对朗晴广场有深入研究谢尚伟给出了一些建议，或许将给朗晴广场的重生一定的启发。

　　招式1：回归经营本源

　　目前朗晴广场最大的问题莫过于将商铺分零出售。朗晴广场的商业经营应该回归商业经营规律的本源，从市场实际需求出发，重新梳理清晰的商业定位及与之匹配的业态组合，然后全面展开与业主的沟通，从而形成项目近期、中期、远期经营目标的共识，最后则采取分步实施优化调整。

　　招式2：丰富商场业态

　　“朗晴广场如果能将目的性消费与商务配套型的餐饮、娱乐MALL路线相结合，丰富经营业态，那就相对务实而稳健，从而填补观音桥商圈在商务餐饮、特色餐饮、夜场生活方面缺少集中而成规模的市场空白，与当前观音桥步行街丰满而强大的零售形成互补与互动。”谢尚伟说道，现在朗晴广场做得相对好一点的就是餐饮等。

　　招式3：优化商业规划

　　“目前朗晴广场的商铺存在的一个比较大的问题就是，当初为了销售的目的，将商铺分得太零碎，所以现在就要优化商业规划”，谢尚伟建议道，将商场内的动线简化，合并次通道，将小铺变大铺的方式进行调整，以提升项目平面动线的有效性，减小死区。

　　招式4：改善周边环境

　　“朗晴广场与观音桥步行街中间相隔的公路以及公园，是消费者到达朗晴广场的一个天然屏障，这将直接影响朗晴广场的人流与客群。”谢尚伟建议，朗晴广场方面应该和政府积极协商，力争能够改善商场周边的交通环境，从而解决消费者通达度的问题。

编辑：陈怡