问题

　　中国社区商业工作委员会主任、中国商业联合会专家委员 董利

　　首先是规模问题。尽可能地增加商业面积开发规模无疑可增加销售利润，但社区商业面积开发同样离不了市场供需这个规律。所以规模不加控制的开发，过剩的商业面积就会长时间难以消化而闲置。

　　第二是布局问题。在商业规划布局时，对商业经营开放性的尊重不够、没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系。由于开发前期对社区商业特点及业态经营需求研究不到位，建完之后常常不能充分满足商家使用功能，同时也造成了商家的经营与居民日常的生活之间矛盾。

　　第三是建筑结构问题。由于社区商业多为住宅底商形式，底层在结构上往往与上层的住宅相同，这就造成了商业在经营使用上的困难。商业使用对建筑结构的要求一般是格局方正、规整，立柱间距8米以上为好，层高、面宽和进深根据业态不同也有不同要求。

　　第四是统一经营管理问题。社区商业大多是以销售为主，分散的产权造成后期统一经营管理困难。其实，社区人群消费力虽然有限但较稳定。那些能够满足社区居民基本需求的便利店、生鲜超市、美容美发、餐饮和一些专卖专业店等，在社区里都能得到很好的发展。但前面的几个问题往往会使社区商业招商困难。

　　第五是租金水平问题。由于社区商业面积最终卖给了投资者，而投资者希望尽早收回投资，所以租金定价普遍较高。由于高租金加大了经营的压力，使商家进驻经营变得犹豫。

　　北京商业经济学会秘书长 赖阳

　　目前，社区商业在建设上存在三个问题，一是建设较早的社区商业规模有限，满足不了居民日常需求;二是后建的商业设施，建设过量导致市场饱和;三是社区商业建设上缺乏协调，社区商业在与社区居民对接上存在诸多问题。

　　比如，现在很多老旧社区，由于当时缺乏规划，社区商业网点不足。还有一个就是商铺建设过量的问题。自上世纪90年代中期以来，特别是2000年以来，伴随着国家经济的发展，许多商业设施建设过量。

　　而商业设施分布过于分散，建设不均衡，这也导致各个商圈既不能共享资源，又相互激烈竞争，争夺消费者。

　　河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长 宋向清

　　社区商业依社区而建，社区居民在社区内就可买到新鲜安全的蔬菜蛋奶和日用消费品等。距离近，购物耗时短，不仅可以确保新鲜，而且可以节省交通费，也便于调换。整体上讲，社区商业是空间上亲民，交通上便民，时间上利民，经济上惠民，服务上乐民;是政府执政为民，商家与社区和谐共生的重要支撑。

　　但国内社区商业发展，存在着三大不均衡。一是沿海地区与中西部地区社区发展存在不均衡;二是城市与农村社区发展存在不均衡;三是城市中成熟社区与新开发社区商业存在不均衡，表现为成熟社区商业基础设施完善，服务功能相对齐全，而新开发社区商业存在设施不配套服务不健全等现象。

　　建议

　　中国社区商业工作委员会主任、中国商业联合会专家委员 董利

　　苏州引自新加坡模式的社区“邻里中心”就很值得人们去研究。“邻里中心”的模式较为成熟，研究起来也较容易，这里不再分析。其中心理念是商业面积不销售并统一经营管理。

　　邻里中心开发是根据本区域社区居民数量计算消费力后进行开发，在社区适当位置集中开发。在邻里中心里边，居民所需要的各类商业非常齐全，基本上一业一店，没有一个业态业种多家店竞争的情况，商家效益自然也都不错。统一经营管理不会影响社区商业良好的发展。

　　北京工商大学教授、商务部特聘专家 洪涛

　　社区商业的发展，以北京市为例，社区商业的发展建设还是很迅速的。同时，商业结构也产生了变化。原因在于，随着人口快速增加，目前社区商业的发展水平远不能满足社区居民的需要，要求社区商业在业态结构及业种上做出调整。其次，由于社区建设发展很快，就必然要求与之配套的社区商业建设。除了基础设施建设外，社区商业应当注重社区网络结构的构建。

　　北京商业经济学会秘书长 赖阳

　　社区商业的功能价值，由过去超市、百货等业态主导的购物消费，开始向个性化、休闲性消费进行转变。

　　社区商业在发展方向上，应该向“生活方式中心”进行转变。比如北京的蓝色港湾，为消费者提供宽松、自然的环境氛围，这点就很好。比如在美国，以梅西、西尔斯、凯马特为代表的购物中心等业态的社区商业，也已经开始向“生活方式中心”的社区商业转变。

　　此外，在即将到来的“云消费”时代，社区商业也发挥其巨大的终端整合作用。随着商业的跨地域经营和消费的跨地域支出两大障碍逐渐消失，“云消费”时代即将到来。在“云消费”的三个核心特征——消费“云内容”、消费“云终端”、消费“云支付”当中，社区商业在满足消费者消费需求，提供消费终端以及支付平台上，都能起到很好的整合作用。

　　河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长 宋向清

　　社区商业发展应体现三大价值取向，这三大价值取向事实上也是下一步社区商业的发展趋势。

　　一是追求规模效益，搞连锁化经营，网络化管理，改变现有部分社区便利店单店运作的被动局面。由于社区店店面小、成本高、进货渠道窄，定价弹性也小，所以依靠单店运作将很难生存;二是追求品牌效益，强化社区居民对品牌的认知，培养品牌忠诚度，锁定社区顾客;三是追求联合效应，在采购环节、配送环节、仓储环节和售后环节等合纵连横，建立战略联盟，共同应对市场风险。

　　天津津工超市董事长 卢代盛

　　社区商业是一个很大的课题，整个行业都在研究这方面的内容，包括社区商业的定位等等，需要花时间去深入研究。

　　现在大家都在关注社区商业的发展，我们超市怎么去做，业界也都在注视着;不过我们想具体实施后再向大家去宣布，觉得这样妥当一些。不过，从社区商业广受关注的现象，也说明了社区商业发展存在的诸多问题以及发展前景。

　　看到贵刊准备举办社区商业发展论坛，通过这种形式，把业界人士聚在一起，共同商讨社区商业发展大计，我觉得这是很好的事情。

　　北京超市发总裁 李燕川

　　以我的理解，营业面积在便利店和大卖场之间的超市，可称之为社区超市。在社区商业方面，同样以超市为例，200平方米左右的便利店，3000平方米的标超，尽管经营品类各不相同，但只要是服务于社区居民，均可称之为社区商业。

　　与国内情况不同，在西方国家，城区的超市一般以小店为主，大卖场和购物中心一般在郊区。在国内，特别是一线城市，随着租金上涨，物业成本上升，动辄2万平方米以上甚至10万平方米的大卖场及购物中心在城区会很少，那么社区超市在城区就有很大空间，在便民、惠民上具有很大的优势和强大的生命力。

　　现在我们总共有119家店，在河北现已发展到14家，主要以2000到3000平方米的社区超市为主。我们近几年的规划是，发力社区超市，立足海淀，辐射北京，沿京张、京承地区，连线成片。

编辑：陈怡