“我们要构建自己的生意模式。”2月28日，深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）总经理丁力业介绍了“完全华润化”的思维方式，“在华润系统内，我们已经明确了纯粹的商业地产业务方向，我们的定位与华润万象城、华润万家形成高端、中端和大众化的互补性产品系列。”

　　今年2月23日，深国投商置宣布收购美国西蒙集团（简称“西蒙集团”）五个购物中心，以及深圳格瑞企业管理咨询有限公司（简称“格瑞管理公司”）的股权，同时，香港上市公司华润创业（00291.HK）公告称，以1.8亿元收购合肥深国投商用置业。

　　这是深国投商置继去年与嘉德置地完成33个购物中心项目股权置换后，与国外合作方彻底解决历史遗留问题关键之举。与此同时，随着沃尔玛在中国独资化趋势渐显，深国投的业务将不再局限于西蒙集团、嘉德置地、沃尔玛等商业地产巨头和商业巨头的三角合作模式，“我们将对所有购物中心项目全资控股，并自行开发、招商、管理商场，打通整个产业链。”丁力业说。

　　资产清理

　　深国投商置成立于2003年，其母公司深国投作为沃尔玛中方股东，为沃尔玛在中国开发建设购物广场，以配合沃尔玛在中国扩张。目前，在深国投商置与外资合作的绝大多数地产项目中，沃尔玛都是主力租户。

　　以沃尔玛为主力店进入当时的二、三线城市，是深国投商置在拿地过程中获得了与地方政府谈判的主要砝码，也迎来了国际商业地产巨头的投资合作，深国投在此合作中主要承担前期拿地建设工作，而后期招商经营管理等工作则由合作方操作。在2004至2006年短短的3年时间，深国投商置先后在国内签订的项目达60多个。

　　2005年7月，深国投商置与大摩、西蒙地产合作，先后开发以“印象城”命名的5个商业地产项目，包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城，并通过各方合资建立的格瑞管理公司向购物中心提供经营和管理服务，深国投在项目中占35%的股份，大摩与西蒙各占32.5%的股份。

　　西蒙房地产集团拥有北美公开发售的最大的房地产信托基金，是第一家进入中国的美国商业房地产机构，拥有众多的商业资源和强大的购物中心经营能力。而过去两年，美国金融危机对商业和零售业的重创，使得商业地产业成为重灾区。危难中的西蒙给深国投转型提供了契机。

　　此次深国投商置完成收购全部西蒙及大摩持有的五个购物中心项目及格瑞管理公司的股权，此后，深国投商置将获得五个购物中心项目及格瑞管理公司的全部股份权益及管理权。上述五个项目集中在中国最具潜力的二线城市：常熟、苏州、杭州、郑州和合肥，除合肥外，其余项目均已经开业，所收购项目总建筑面积超过40万平方米。

　　深国投商置董事总经理丁力业先生表示：“西蒙集团等境外投资者是我们亲密友好的合作伙伴，过去五年，与他们的合作为我们带来了广阔的国际视野和丰富的商业管理经验。但由于战略调整的需要，未来我们将致力于自主开发建设和经营管理商业地产项目，打造深国投商置自身的购物中心品牌。”

　　去年9月，深国投商置与其另一个合作巨头嘉德置地集团（“嘉德置地”）进行资产置换，处理了“嘉信茂”为品牌的33个购物中心项目。

　　新加坡淡马锡旗下的嘉德置地是最早与深国投商置合作的国际商业地产商，自2004年12月至今，与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。根据去年9月份协议，嘉德置地将以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。资产置换后，深国投商置将获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。

　　“还有一些意向性的项目，我们能卖的都尽量卖掉了。目前，深国投以新一城、印象城等品牌在国内全资开发经营17个购物中心，以此为基础，转型为商业地产开发经营为一体的企业。”丁力业说。

　　模式转型

　　转型后的深国投商置将被纳入华润集团新的利润中心。

　　2006年10月份，华润集团以17.4亿元控股深国投，却并没有对这块优质的收购资产进行快速整合，直到2008年，深国投的金融类资产和地产、实业投资等资产才实施分类整合。深国投在华润集团的主导下逐步剥离非金融业务，成为华润集团主要的金融平台。

　　作为深国投旗下重要的商业地产资产，深国投商置已经整合成为华润地产系的成员。2009年1月，深国投更名为“华润深国投信托有限公司”，而深国投商置则暂时剥离至华润投资公司旗下。

　　此后，华润集团原财务总监蒋伟上任深国投商置董事长，深国投商置获得华润集团两次大幅度增资，2009年2月，其注册资本已经从最初的1亿元变更为8亿元。

　　7亿元的资金支持使深国投商置在过去两年有惊无险。2003年，深国投商置成立之初注册资金只有3000万，在资本密集的商业地产领域，该公司长期依赖外资资本进行扩展。

　　在此合作过程中，深国投的长项就是拥有沃尔玛商业资源，可以廉价的在中国二、三、四线城市拿到土地，然后依靠外资资本进行开发经营，据业内人士介绍，深国投商置当时拿下的项目，每亩地价比正常价格少100万左右，按照深国投商置多数项目30至50亩的体量，每个项目的土地溢价就可以达到3000万到5000万元。

　　但在整个利益链中，深国投并不掌握核心资源，开发资本和后期管理都在外资手里。
　
　　纳入华润系统后，深国投商置完全可以脱离对外资的依赖。去年10月，华润创业旗下的华润万家以总代价4647.7万元收购深国投商用置业株洲项目，并解决该项目700多万元的债务问题，这是华润集团以华润系的企业首次对深国投商置资产的整合。

　　今年2月23日，华润创业收购合肥深国投商用置业，其主要资产为一幅土地面积约2.74万平方米的土地。

　　“华润万家旗下的欢乐颂将定位为社区型购物中心，而我们的购物中心定位为家庭区域性综合购物中心，有一定的产品差异化，我们手下尚有相对小规模的商业项目可以出售给华润万家，在集团范围内可以实现商业资源的整合。”丁力业认为。

　　商业人才拥有量较多的华润入主深国投之后，深国投商置也许能获得大量的商业人才支撑，这点可以为成功转型创造条件。目前，深国投商置累计开发及管理的购物中心建筑面积超过250万平方米，“我们目前的工作更多的是倾向购物中心经营管理，培育商业管理团队。”丁力业说。

编辑：陈怡