同日，京投银泰控股子公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）开发的大红门西路26号“集中商业楼”地下一层至地上五层（以下简称“大红门项目”）拟出租给银泰百货子公司浙江银泰百货有限公司（以下简称“浙江银泰”），总面积为49500平方米，租期为20年，以经营大型百货商店。京投置地预计将于2010年年底向浙江银泰移交该物业。

　　大红门项目位于北京市丰台区南三环与南四环之间，系北京地铁十号线西马场站站台上盖商业。

　　两年来几乎淡出公众视野的银泰系实际控制人、银泰百货集团主席沈国军，再次高调地走上前台。

　　打通商业地产产业链

　　沈国军表示：“大红门项目商业潜力巨大，其对于银泰百货开发北京市场具有重大意义。而近日北京市政府出台的振兴南城计划，更加强了公司管理层对于大红门项目的信心。公司将进一步巩固与京投银泰的战略关系，以在地铁沿线发展更多综合性百货店。” 他描绘的宏伟蓝图是“计划通过合作，5年内使银泰百货商业物业持有量从现在的30家综合性百货商业增加到60－70家。”

　　没有公开招标，通过商业谈判几乎垄断了北京南城人口密集区商业地产开发权的沈国军，似乎成为北京南城开发的唯一赢家。

　　“发布会当天，我们的高层都出席了，52家驻京媒体到场。”2月28日，北京银泰百货总部一名中层说，“这是近来公司少见的大动作。”

　　“这个轻描淡写的‘首选合作伙伴’，给沈国军提供了构建一个京城商业地产和百货‘无缝对接’的庞大网络的空间。”研究京城商业地产业内人士评价说。

　　2008年以来，银泰百货在浙江以外地区包括湖北、山西、河南、北京等地都曾做过扩张尝试，但业绩没有达到预期，尤其是一度拥有50%股权的北京乐天银泰百货出现巨额亏损。

　　去年一年，银泰百货没有在浙江以外地区继续扩张。

　　2月26日，记者曾到大红门项目所在地探访，这个预计将在2011年投入使用的项目，目前仍在京投银泰标志的包围中进行施工。

　　作为北京重要的服装批发集散地，京投银泰沿地铁站点向外延伸的高端建筑工地，仍然在诸多低端批发市场的包围当中。

　　项目周边环境以及背后北京南城相对落后的经济状况，都没有影响银泰百货的扩张信心。

　　合作未经公开招标

　　“京投银泰最终选择银泰百货开发地铁沿线商业地产，是通过商业谈判，没有公开招标。”3月1日，京投银泰相关负责人向时代周报证实。

　　上述负责人强调，公司并不是跟银泰百货一家商业谈判，在选择阶段，曾经与百盛等多个国内外知名百货公司谈判，“相关谈判过程以及各公司提出的报价，都在公司董事会做有详细备案。”

　　“银泰百货的报价要高于其他公司。”京投银泰方面负责人解释最终选择银泰百货的原因时表示，这是除了银泰百货具备相关开发实力以外最为关键的因素。

　　在外界看来，这次涉及一个地铁沿线“隐形地产王国”优先开发权的协议，对于以资本运作见长的沈国军，却是一次“预谋已久”的运作。

　　2009年1月，京投银泰前身银泰股份解释定向增发原因时，已经为大红门地产项目开发融资。

　　同年3月，顶着中小投资者的斥责压力，银泰系控制下的银泰股份完成低价定向增发，北京市基础设施投资有限公司顺利成为公司控股股东，银泰股份更名京投银泰。

　　其中，沈国军控股的中国银泰投资有限公司，握有24.83%股份，成为京投银泰第二大股东，并承诺该公司以及所控制企业将尽量减少与京投银泰产生关联交易。

　　此前一直被指责依靠出售金融资产粉饰报表、主业地产亏损严重的银泰股份，在北京市基础设施投资有限公司控股后，一跃成为“地产新贵”，其主要项目就是北京南城地铁10号线二期沿线的阳光花园。

　　去年9月，京投银泰副总裁尹筱周接受采访时表示，与地铁10号线实现无缝连接的地产项目中包含商业部分，并且“初步达成协议”。

　　垄断南城商业地产

　　“南城商业地产发展潜力毋庸置疑，中长期投资收益可观。”3月1日，戴德梁行商铺部董事张家鹏分析银泰百货进军北京南城说。

　　“这背后埋伏着一个宏大的地产帝国版图。”业内人士评价。

　　绘制这张“帝国版图”的主导者，正是京投银泰。

　　由于背景优势和政策支持，同时控股股东北京基础设施投资公司负责地铁建设和周边物业开发，京投银泰成为一个“隐形地主”。

　　据《经济观察报》报道，由于地铁建设涉及周边土地规划，便于获得土地一级开发权，而地铁上商业物业建设具有诸多特殊要求，并且需要跟地铁建设同步。

　　这些特殊条件，设置出了天然的保护性壁垒，其他二级开发商介入很难，京投银泰在地铁沿线开发具有一定垄断性优势。

　　京投银泰的公开数据显示，其目前管辖的房地产开发企业达7家，在建项目和项目储备合计达到150万平方米。

　　作为京投银泰的第二大股东中国银泰实际控制人、银泰百货集团主席沈国军，在达成银泰百货与京投银泰的战略合作协议以后，对北京尤其是南城地铁沿线商业地产开发也逐渐拥有一个庞大的“帝国蓝图”。

　　沈国军表示，北京2011年底以前要开通好几条地铁线路，银泰百货正在北京多处地铁沿线进行商业选址。除了2011年将要开业的大红门商业项目，还有几个可能和京投银泰合作的项目，包括地铁大兴线枣园站有一个100多万平方米的综合项目等。

　　根据北京地铁规划，未来数条线路主要路段都在南城。

　　张家鹏表示，南城商业地产投资中长期效益可观，但近期要看消费群体的培养以及银泰百货商业模式与目标客户消费习惯的对接情况。

　　同时，业内人士分析，银泰百货进军南城，将是一个需要巨额资金而回报需要时间的系列商业项目。

　　经过近两年一系列金融资产减持、资本运作空间压缩以及百货浙江外埠投资效果欠佳的银泰系，如何解决资金链从而获得预期的回报仍是疑问。

　　能否依托联手京投银泰机遇，成为南城商业地产开发的唯一赢家，擅长资本运作的沈国军，要跟时间做一次赛跑。

　　中航技为大股东；外企五龙贸易持股44.3％，位居第二；剩余近10％由高管间接持股。若以发行5010万股、并算上国有股划转影响后折算，公司上市后中航技的持股比例将降至39.5％，五龙贸易降至38.75％，两者之差不到1％。

　　目前，中航技与五龙贸易的持股数相差约810万股，据国有股划转相关要求，即只要公司IPO发行股数超过8100万股，则中航技需划转10％以至持股比例将低于五龙贸易。而公司第一次上会被否时总股本仅2.5亿股，最低也需发行8333万股；二次上会前已增资扩股至3.5亿股，最低发行量降至5000万股，可保国有控股地位不变。

　　同时，为确保控制人长期稳定，在上市后中航技任单一最大股东期间，天虹商城的发起人达成三点“特殊约定”。首先，五龙贸易承诺在不损害自身利益的前提下，不可撤销地、不设限制地及无偿地将所持占总股份16％股权的投票权授予中航技。其次，中航技在不自行减持至少于五龙贸易持股比例的前提下，后者持股不得超过前者。最后，如五龙贸易欲出售公司股份，中航技享有优先购买权。

　　通过以上安排，公司在一次上会时便确认中航技为控股股东、中航工业为实际控制人。如今二次上会，公司又在维持三项“特殊约定”的同时将五龙贸易限售期由一年大幅提高至三年，实际已与控股股东中航技相同。

编辑：陈怡