大企业在2009年就出现的布局商业地产的现象，似乎透露出一个显著的信号：住宅市场系统风险加大，企业纷纷加大自持商业的比例。而对于商业地产人才的争夺也开始提前上演，一位业内人士透露，成都万科目前正在积极网罗业内的商业地产人才。

　　四川省商业连锁协会顾问宋达为认为，商业地产开发难度大大高于住宅，不要说很多企业从未涉及过商业地产，就是一些商业地产专业企业都有可能折戟。宋达为告诉记者，成都以熊猫城为代表的商业地产失败的案例，都是理念不合和人才跟不上造成的。

　　人才是商业地产开发关键

　　四川商业连锁协会会长冉立春告诉记者，2010年成都已经立项的城市综合体高达50多个。几乎所有的一线房企都在成都开始了城市综合体的布局。但面对成都成败参半的商业地产史，一个隐忧不得不察：前几年以SHOPPING MALL为潮流的商业地产开发，在成都除了万达广场外，成功者寥寥。这一波城市综合体热潮到来，更多的是供地时的规划决定，一些企业都是被动做商业地产，很多企业并未做好这方面的准备，而人才就是最迫切的。

　　而业界关于万科急寻商业地产人才的消息得到成都万科的证实。相关负责人透露，万科在成都的第一个大规模商业地产开发将在金色海蓉实现，地块规模为50多亩，为自己持有。虽然成都万科商业组还没有新人才加入，但人才的储备已经展开。据悉，目前成都万科商业组只有三四个人，其工作主要是社区商业的招商工作，而城市综合体开发和自己持有的经营方式，做法已经完全不一样，所以需要新的人才加入。

　　宋达为认为，如果说住宅开发是开火车，那商业地产开发运营就是开飞机，难度增加了很多。在美国商业地产的开发涉及到数个行业，在整合开发过程中，需要整合规划设计师、工程总承包、商业调和招商团队、业态定位团队、商业运营管理等5个不同的团队。宋达为告诉记者，现在成都一方面是商业地产人才缺乏，另一方面是商业服务公司也比较缺，很多城市综合体只能摸着石头过河。

　　开发商都在组建商业团队

　　当然，很多企业也开始提前进行人才的储备，房地产管理专家田同生告诉记者，万科的团队中早就由来自于商业卖场领域的高管组成，例如来自百安居的袁伯银、凯德置地的毛大庆等，这些人过去所服务的就是商业公司或商业地产。上海绿地成都置业有限公司总经理助理任平表示，公司已经组建了商业运营团队，一方面是集团的商业人才资源储备，另一方面是从全国商业运营系统挖来人才。成都万科策划部谭朝表示，万科在成都的商业地产项目也由专门的商业运营团队在做，基本上是和地产独立决策。龙湖也有专门的商业团队，名为龙湖商业，与龙湖地产、龙湖物业并行。

　　城市综合体

　　所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

　　城市综合体往往具备超大的空间尺度，毕竟城市综合体要融合众多的城市功能。城市综合体往往还具备通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，并与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。城市综合体还应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计，既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能集合。

　　“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”放眼成都四面八方，大有城市综合体“围城”之势，无论是市中心，还是二环路到2.5环上，城北、城东、城南，以及郊区的温江已成为城市综合体的主战场。据统计，全成都城市综合体已达48个，尤其是国际城南，仅仅是大源和站南两大组团内，统计显示已聚集了22个城市综合体，其中超过两百亩的城市综合体项目就达到了5个，天府新城广场总占地935亩，而占地255亩的美年广场，总体量将达100万平方米。

　　不少商业地产市场专家称，随着城市综合体的一夜走红，开发商突飞猛进的开发，无序的总量扩张，只会导致未来城市综合体的“过剩”危机，尤其是城市综合体尚属于全新的物业开发模式，曾经的住宅开发商转战商业地产市场会否“水土不服”呢?

　　城市综合体满城开花

　　据四川省商业联盟统计显示，目前成都在建的大型商业综合体项目多达48个，大多数体量都是10万平方米以上，而且绝大多数都将在近两年内陆续完工。“就目前成都在建商业的体量和规模来看，呈现出‘又多又大’两大特点。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示，2010年成都已开始进入“购物中心时代”。

　　记者从四川省商业联盟提供的统计图显示，当前成都的城市综合体项目，大都围绕着二环路、2.5环等交通干道上自然聚集。从板块上来看，最扯人眼球的是近3年迅速崛起的建设路板块和万年场板块，建设路板块已聚集了首创·爱这城、龙湖天街三千集，更早一点的SM广场;万年场板块属于华润万象城的天下，规模超过40万平方米，可谓是“一股独大”自成体系;城东南板块主要是万达广场、百联天府、红牌楼广场 (论坛 新闻);城西板块主要有双楠伊藤、仁和春天广场;城北板块显得比较分散，主要有正在建设中的金牛万达广场、北城天街、瑞安中华汇广场等。

　　天府大道南延线两边，集中了大量的在建城市综合体，达到22个项目，而且基本分布在大源组团和站南组团两个板块中。近日，记者在大源组团调查发现，当前，聚集在大源组团在建的城市综合体有苹果之城、中信大厦、复地项目、保利国际广场、美年广场、蜀都国际广场……记者了解到，其中超过两百亩的项目就达到了5个之多，其中天府新城广场更是达到了惊人的935亩，而占地255亩的美年广场总建筑面积达到了100万平方米，包括住宅、商业、写字楼、酒店、艺术馆等多种形态。

　　可以和大源组团“分庭抗礼”的是南三环附近的站南组团，这里有中航城市广场、茂业中心、仁和项目、鸿昌嘉泰等多个体量在30万平方米以上的商业综合体项目。

　　过剩隐忧已经出现

　　万达广场不是成都的第一个城市综合体，但它却创造了神话，也打开了城市综合体的“潘多拉魔盒”。2007年12月，总体量40万平方米，其中商业面积达24万平方米的万达广场盛大开业，包括伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、万达国际影城，以及众多品牌餐饮、歌城、动玩……一至三层楼生意至开业以来，一直暴好。自此，一个城市综合体的“神话”拉开了大幕。

　　“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来!”正是在地产界风传这样的信备和理念，一个城市综合体的泡沫被越吹越大，如今的成都房地产市场，大有“言必称城市综合体”之势。众多商业地产界专家表示，万达广场的成功模式，不能简单复制，万达集团经营商业地产已有十多年，集数十个全国各地万达广场之经验大成，尤其是其拥有庞大的优+ (论坛 新闻 视频)质商家资源，这一点是普通开发商难以企及的。当前，成都城市综合体过多、过密，这种“扎堆”地出现，必然意味着某些城市综合体因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。

　　曾参与开发过多个商业地产项目的黄建华不无忧虑地说，“城市综合体过剩已是相当明显的事实。其实，一个10万平方米以上的商业项目，该需要多少品牌商家入驻，需要多少中小商家来经营，未来可以满足多少人的购物需求，这些其实都是可以量化的。”黄建华指出，“任何一个大商家，包括家乐福、伊藤洋华堂、沃尔玛、人人乐、王府井等零售巨头，他们如果要选择一个城市综合体，是需要很多指标分析的，尤其是周边的居住人口，以及商业的密集度等。”

　　调查表明，除了过剩的危机，在城市综合体的开发、招商、经营、管理等整个运作上，由于人才和资源的欠缺，许多成都城市综合体开发商都显得有点捉襟见肘，危机四伏。

　　四川省商业联盟秘书长冉立春表示：“当前，从事城市综合体开发的，基本上都是从住宅转变过来的，而从零售业转变过来的基本没有，相关经营管理人才奇缺。城市综合体往往缺乏科学的分析和搭配，在开发运作过程中，常常是越俎代庖把住宅、商业、写字楼、酒店等四个环节都包揽起来做。未来的经营模式应该是造波音飞机的模式，集优势之所长，即各个部件由众多厂商制造，最后由波音整合到一起。 ”

　　去年成都商业零售表现强劲，市区主要零售卖场销售收入依然实现了高于15%的增长率，去年全年成都新增13家超过5000平方米的大卖场，在商业零售的高增长带动下，如今成都楼市的开发已经是言必称“城市综合体”。未来成都将面临巨大的城市综合体压力，四川商业地产联盟的最新调查数据显示，目前在建和规划将建的城市综合体、商业地产项目，成都已经超过60个。投资城市综合体就一定能够赚大钱?四川商业地产联盟秘书长冉立春对当前城市综合体的巨大供应压力表示担忧，成都能否消化如此大的商业体?投资商、开发商的实力后续能否跟上?目前来看这都是疑问。

　　局部区域将出现过剩

　　四川商业地产联盟对近两年进入成都的外来商业地产项目进行了统计，包括万达、华润、中粮等在内国内一线商业地产巨头都已经进入成都，其中类似于苏宁这样的众多零售商也赫然在列。随着商业巨头的大量涌入，成都商业地产的投资门槛也是逐年升高。其中南延线更是汇聚世豪广场、中航城市广场等十余个城市综合体项目，写字楼已经超过22座，商业地产项目超过30个，成都商战必将率先在人南延线打响。

　　定制型商业、持有型商业是目前商业地产、城市综合体开发的最新特征，目前成都商业地产正由传统的单个大卖场和单个百货公司向大型购物中心、城市综合体转变。四川商业地产联盟秘书长冉立春日前在接受记者采访时表示，无论是供应量还是成都商业长远规划，行业现状令人担忧。目前，成都新建的商业地产项目或者远离市中心，或者过于集中，无形中增加了消费者的购物成本，可见怎样合理地规划大型商业网点，做好科学的业态布局，这是值得业界探讨的话题。

　　冉立春告诉记者，从2000年到现在，成都主城区每年平均进入市场的商业地产开发量超过100万平方米，成都商业地产经过快速发展之后，在开发模式、投资结构等方面都已发生明显变化，动则十几万平米的城市综合体已经让消费者们司空见惯，在商业购物中心、城市综合体的开发量太大，但又缺乏总体规划，尤其是部分区域将出现局部供过于求。

　　小心伪城市综合体

　　摩尔汽车文化商贸城项目总监李勇进入商业地产行业已有十余年光景，他可谓是成都第一批商业运营专家，对于当前城市综合体的开发热，他显得很冷静。“现在几万平方米的商业项目也宣称自己是城市综合体，目前成都就出现了不少伪综合体，真正的城市综合体一定要拥有商业、写字楼、住宅等众多形态，它是项目集群的概念，同时又相对独立，几栋住宅加一个裙楼商业，那不是真正意义的城市综合体。你投资的时候以为是城市综合体，到后期投入运营的时候你可能会发现，其实也就是社区商铺。社区商铺和城市综合体价值肯定不一样。”李勇认为，只有大量商家的聚集最终才能形成聚合效应，城市综合体首先就是规模的要求。

　　功能布局上一定是相互独立却又是互相支持、互相依托，尤其是大型商业中心、主力店一定要有商业号召力，小铺要有经营特色，最好商业由开发商自己持有，避免产权的分散而为后期经营增加难题。李勇以目前自己正在开发的摩尔汽车文化商贸城为例，整个项目建成后本质上也是一个以汽车文化为主题的城市综合体，其中包括汽车展示交易、汽车衍生文化、汽车商贸、汽车商务及总部基地、五星级酒店等，另外像摩尔百盛这样的百货公司也将进驻，还有餐饮、娱乐，因此真正意义上的城市综合体应该是包罗万象的。

　　投资城市综合体需谨慎

　　新港地产是专门从事商业地产运营的企业，公司董事总经理张红兵同样认为，局部区域城市综合体可能会出现过剩，这些区域的商业运营竞争必将更加激烈。李勇同时认为，城市综合体项目开发量出现井喷，没有经营特色、没有商业运营能力、没有资金实力和后续资源保障的城市综合体，肯定会出问题。

　　目前新城市广场、铂金城、财富中心、成都万达广场、天府汇城等众多复合型项目后期运营的成败已经我们提供了最好的借鉴。“小商铺可以投资，但是主力店、大型商业的商业产权一定不能分散销售，投资者更不能购买，今天已经有不少产权式商业项目出了问题。”李勇强调说，尽可能购买开发商、投资商大量持有项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商是没有动力来做好后期经营的。但同时我们也应该看到，现在类似于龙湖北城天街、华润万象城、万达广场这样的商业及城市综合体，他们也往往只销售住宅，商业部分开发商压根儿就不对外出售，开发商宁愿自己持有，可见开发商自身非常看好商业部分的价值，如果在这样的城市综合体中能够买到独立商铺，那应该是比较安全的投资。

　　张红兵则认为，目前成都轨道交通日渐兴起，从北京、上海、香港等城市的发展来看，价值高、生意火的城市综合体及商业项目往往都有轨道交通的支持，应该加强对于轨道交通的关注。另外，“酒店开发商应该全部持有，写字楼开发商应该持有绝大部分，商业购物中心的主力店、大卖场一定是开发商持有。”张红兵强调。

　　在宏观市场方面，冉立春告诉记者，国内商业地产投资运营普遍存在着业态布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等问题，对于商业地产项目的开发、运营、管理及相应的法律法规并没有形成系统的理论及实践操作经验。成都商业地产如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的品质地产，而只是一味追求数量体量，其发展仍然会处于一个相对滞后的阶段。

编辑：陈怡